駐車場経営の頭金や維持費

駐車場経営で頭金を大きくしてコスト節約

駐車場経営を行う場合、しばしば初期費用が気になってきます。いわゆる頭金です。
そもそも不動産物件を購入する際には、最初にまとまったお金が求められる事はあるでしょう。

 

 

 

 

マイホームなどは代表例と言えます。1億前後の物件などもしばしば見られますが、それなりに頭金を大きくして、購入する事例も多いのです。頭金を3,000万にし、残り7,000万をローンで支払っていくというパターンはよく見られます。

 

 

 

 

 

それで駐車場経営でも、それと類似したパターンは見られる訳です。まずは駐車場物件を、とりあえず初期費用数百万ほど出して購入する事になります。もちろん状況に応じて、上記のようにローンで支払っていくやり方もあるでしょう。それで最終的に頭金の分を、駐車場のレンタル代金などで回収していく事にあります。

 

 

 

 

 

それで頭金というのは、経営をする側からすれば、明確な初期費用になるのです。上記のように3,000万という事例は少ないですが、駐車場物件の場合は数百万ほど求められる事もよくあります。人によっては、それがハードルの高さだと感じられる事もあるのです。

 

 

 

 

 

その場合は、頭金を支払わずに駐車場経営を行う選択肢も一応あります。つまりフルローンで経営をする選択肢なのです。それは初期費用が発生しないというメリットはありますから、多くの方々は検討しています。

 

 

 

 

 

ところがフルローンの場合は、回収期間の長さに関わってくるのです。当然ですがローンで購入した場合は、金融業者に対して金利などは払う事になります。それで物件の購入価格が大きい時などは、その金利分もかなり大きくなるケースが目立ちます。ですから状況によっては、フルローンにするよりは、頭金の割合を大きくする方がお得になる事もあるのです。

 

 

 

 

 

いずれにしてもその辺りは、やはりケースバイケースと言えるでしょう。駐車場経営に対して、あまり多くのコストをかけたくないとお考えなら、頭金の割合を大きくするのも、確かに一法と言えます。

 

 

 

 

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駐車場経営を行う時には、様々な維持費用が生じる事だけは間違いありません。それで維持費は、主に3種類があるのです。そして具体的にどれ位の費用になるかも、物件の規模などに左右されると考えて良いでしょう。

 

 

 

 

 

まずメンテナンスに関する料金が挙げられます。そもそも駐車場には、様々な機器が設置されているでしょう。やや大きめのゲートが設置されている物件もあれば、もちろん自動販売機のような機械も設置されているのです。

 

 

 

 

 

当然それらの機会は、定期的にメンテナンスを行う必要があります。いわゆる野ざらし状態になっている訳ですから、放置していると様々な問題点が生じるでしょう。ですから時には、メンテナンスや点検作業などを行う事になります。それで維持費が生じる訳です。

 

 

 

 

 

他にもあります。そもそも駐車場物件は、それなりに照度も高めになっています。駐車場が真っ暗な状態では、色々と安全面に関する問題が生じるでしょう。
また駐車場によっては、特殊なカメラなどが設置されています。万が一の問題があると大変ですから、監視カメラが設置されている事も多いでしょう。

 

 

 

 

 

それら照明機器やカメラなどを使い続ける為には、もちろん光熱費を払っていく事になるのです。当然それも、維持費の1つに該当します。
それと様々な顧客対応に関する費用です。

 

 

 

 

そもそも駐車場物件に対しては、電話などが設置されている事も多いのです。万が一の時には、利用者が担当者に電話をする事もあります。その際のサポート費用なども負担する事になるでしょう。

 

 

 

 

 

また駐車場物件によっては、警備員が配置されている事もあります。もちろんガードマンに対する人件費なども必要になるでしょう。
つまり駐車場経営を行う場合は、メンテナンス料と光熱費と顧客対応費用という3種類の料金が発生する訳です。

 

 

 

 

 

それがどれ位になるかは、やはり面積次第でしょう。広い面積になれば、それだけ駐車場経営の維持費も高めになってくる訳です。ですから維持費が何円位になるかは、それこそ状況次第と言えます。

 

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:56:09

農地として活用した場合、その土地を売却するときや貸したりする場合は、その相手は農地として限定されます。農地としてそのまま活用するのであれば何の問題もないのですが、農地以外で活用する場合は転用許可が必要で場合によっては許可されない場合もあります。

 

 

 

 

 

では、農家として活用しか出来ないのかといわれればそうではなく、許可が下りる場合があるので確認する必要があります。では、農地転用後にどのような活用法が出来るかというと、アパート、マンション、駐車場、太陽光発電、介護施設、資材置き場などが一般的です。

 

 

 

 

 

空いている農地でおすすめなのが駐車場経営をすることです。駐車場経営の方が固定資産税も変わりませんし、毎月一定の収入が入ってくるので周りに駐車場を経営しているところがあれば積極的に駐車場にする事をおすすめします。

 

 

 

 

 

農地という事は更地なのでマンションやアパートを建てるのも資金がかかりますし、太陽光もパネル自体が高額です。農地を転用するときに一番お金がかからなくておすすめなのは駐車場経営なので是非、おすすめします。

 

 

 

 

 

では、駐車場経営のメリットは初期投資ゼロから始められるので万が一上手くいかなくてもそこまでリスクは少ないです。また、狭い土地や変形地だとしても可能ですし、もし、上手くいかなくてもすぐに更地に戻し違う使い方をすることも可能です。反対にデメリットは万が一収入が得られなかった場合はマイナスになるので少なからずともリスクはあるということです。

 

 

 

 

 

 

このように、農地から駐車場経営をすることは可能になっています。しかし、中には許可が下りなくて転用が出来ない可能性もあるのできちんと確認しましょう。もし、農地の使い道がなく、あまっていたら是非、駐車場経営をおすすめします。

 

 

 

 

 

駐車場経営ならメンテナンスもそこまで必要なので知識が少なくても、高齢の方でも利用する事が可能です。土地活用は色々な方法がありますが、比較的リスクが少なく、資金も必要がないので積極的に利用しましょう。

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:55:09

元々、その駐車場経営においては、節税がやりにくいなどといったような課題があり、その主な原因といったものが、税制上においての優遇措置の不存在自体にあるものといえます。

 

 

 

 

 

 

しかしこれにはきちんとした理由があり、平面駐車場などの場合には立体駐車場などのような建物としての借地借家法などでの対象物ではありませんので、事業上での自由性がある分、活用のニーズが多彩であり、その分法律上、減価償却費がありませんので支出を伴わない必要費が少なく、それゆえに所得税も課税をされる範囲が大きくなるという点があります。また、この点は立体駐車場の場合でも同じであり、減価償却費が少ないので、平面の場合と同じといえます。

 

 

 

 

 

 

このような事などから、一見すると、節税面においてはデメリットばかりがあるような感じもさせられたりするようなところもあったりします。しかし、決して今まで話してきたようなばかりの事だけではなく、メリットがある面も確かに存在しています。今からこの事について触れてみます。

 

 

 

 

 

 

駐車場自体は借地借家法などの対象外であり、事前通告のみで利用者を立ち退かせたりする事が法律上可能になっています。このため、その駐車場の経営権や物件本体、あるいはそれ自体に一体化させた造作物などをも、相続税支払いにおいての物納や、平面駐車場での場合の敷地内においての用途範囲を別の事業運営に配分してその範囲を減らしていくといったような感じで所得税課税枠を減少させていくという工夫も可能ですので、決してデメリットばかりではない事がわかります。

 

 

 

 

 

 

以上のように、駐車場経営においては節税面においてのメリット・デメリットそれぞれの両方がある事がわかりますが、それらのどちらかというと、やはり後者の方へ比重があるような感じですので、この点について、ようく留意をしておく必要があるかもしれません。

 

 

 

 

また、駐車場経営そのものも、リース会社や仲介事業者などを入れたりした場合、法制度整備などで内容が変わり、節税面においての影響も有り得ますので、この点も注意が必要です。

 

 

 

関連ホームページ:駐車場経営|初期費用・税金・利回りを出すポイント

続きを読む≫ 2017/02/09 15:55:09

はっきり言うと、駐車場経営の利回りについての相場というものは、そのサービスを請け負う仲介専門専門事業者が扱う事業内容毎により異なります。また、予定賃料利回りの値をはっきりと広告などにおいて表示をしたりしているようなところもあったりしますが、実際に経営自体をやってみなければその実態などはわかりませんので、やはり注意が必要です。

 

 

 

 

 

 

このように、専門リース事業者などを介して行うような形の場合とかではある程度の利回りのあり方が異なる事は確かなようですが、それでもある程度の出資面においての所有権のあり方の仕組み自体が異なりますので、完全な個人と事業者側とのやり取りなのか、それとも幾人かの組合からなる共同所有出資での所有権の賃料の事業者側とのやり取りなのか、それらによっても利回り率が変わってきたりしますので、この点もようく考慮をしながら、幾つかの事業者のものをそれぞれ比較をしながら検討していく事が、とても大切です。

 

 

 

 

 

 

ただし、具体的な利回りの内容の実態自体は、今話した賃料のやり取りのスタイルの違いというよりも、どちらかというとやはり、それぞれの事業者毎においての事業運営状況や営業規模、収益面などにおいての現状などにもよるところが多いので、そうしたそれらの違いをメインにしながら、先程話した賃料のやり取りでのあり方を踏まえたうえで検討をしていくという考え方が良いような感じがします。

 

 

 

 

 

 

さらに、実際のこれは話になりますが、駐車場経営である程度の利益を出して、そのうえで好利回りという収入環境にしていくためには、やはりある程度人口が集中をしていて、車の交通量が多いようなところの方が収益が上がりやすいという傾向があります。

 

 

 

 

 

そして、中小都市などのような田舎町などにおいては、公共交通機関の乗り場や駅、バスセンターなどに近いところに駐車場を設置しなければ、中々収益を上げたりする事が難しいので、この点に注意をしておかなくてはなりません。このように、いくら利回りが同じではあっても、ある程度の違いがあります。

 

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:53:09

目的もなく寝かしている土地がある場合、固定資産税だけかかってしまうので大変もったいないです。空いている土地がある場合におすすめのは何かに活用する事です。実は建築物がない土地は建物が建っている土地に比べて6倍も固定資産税が上がるといわれています。

 

 

 

 

ですが、駐車場経営をすれば収入が入ってくるので、固定資産税が出て行くばかりではありません。また、駐車場経営はアパート経営に比べて建築費もかかりませんし、維持費として修繕費なども必要がありません。他の経営に比べてノーリスクノーリターンで行なえるので経営をしたことがない人にもおすすめです。

 

 

 

 

 

ですが、空き地があるなら何でも駐車場にしてしまうのも少し考え物です。何故なら周りに家があったり車がたくさん走るような環境でなければ誰も借りてはくれないからです。例えば、周りが畑や田んぼばかりで家が建っていないところを駐車場経営にしてしまっても利用者が見つからず赤字になってしまうからです。

 

 

 

 

また、田舎のほうで土地が広ければ自分の家に広い土地があるためわざわざ借りる必要もないでしょう。また、車が生活必需品ではない都市部は、車離れが始まっているので税金を考えると赤字になってしまうということが少なくありません。

 

 

 

 

ですので、土地が空いていたら何でもかんでも駐車場経営しても利用者が見つからない可能性はあるということです。そのことも踏まえて駐車場経営をするか考えたら良いでしょう。ですが、もし、借り手の見込みがある場合は駐車場経営は様々な活用方法にかえられるのでとてもおすすめです。

 

 

 

 

 

例えば、将来子供に住まわせる土地などにも出来ますし、出来るだけとっておきたいという人も駐車場経営なら可能です。万が一経営をやめるとしても建物のように解体する必要もないので、何かあってもとても便利です。

 

 

 

 

 

このように、更地のままほかってある土地があるなら固定資産税がかかってしまいもったいないので、駐車場経営をして一定の収入を得ると良いでしょう。空いている土地がある場合は一度考えてみてくださいね。

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:53:09

駐車場経営を行う方々としては、初期コストはなるべく抑えたいと考える事もあります。最初にまとまったお金が生じるのも大変ですから、ローンなどを検討する事もあるでしょう。つまり銀行などで融資を受ける事になります。

 

 

 

 

 

それで駐車場経営に関する融資商品は、実は銀行では豊富に取り扱っているのです。それで駐車場の場合、審査の通りやすさに大きな特徴があります。
そもそも経営の為に融資を受けるのは、何も駐車場だけではありません。アパート経営の為に、銀行からお金を借りる事もしばしばあります。

 

 

 

 

 

それでアパート目的となると、融資のハードルが若干高めになる傾向があるのです。たとえ銀行で申込を行っても、100%借りられる保証はありません。ですから不動産経営を考える方々は、しばしば心配しているのです。万が一落とされてしまっては、不動産経営が難しくなるでしょう。

 

 

 

 

 

それに対して駐車場経営の場合は、融資に関するハードルは若干低めな傾向があります。もちろん確率100%ではありません。銀行で申込を行ったのは良いですが、何らかの理由で審査落ちになるケースはたまにあります。ですが住宅物件と比べれば、比較的通過率が高いと考えて良いでしょう。

 

 

 

 

また融資の場合は、上記でも触れた初期コストに関するメリットがあります。ですから銀行は悪くない手段と言えるのですが、長期的な利益などを考えると、融資の商品選びは重要なポイントになってきます。

 

 

 

 

 

そもそも銀行は、それこそ沢山の数があります。それらの中から、自分にとって最適な融資商品を選ぶ事になるのです。その重要性はとても高いです。
何せ駐車場物件は、購入価格などもそれなりに高めになる傾向があります。ですから融資の利率が1%異なるだけでも、かなり大きな差になるのです。

 

 

 

 

 

それで融資の会社によって、それぞれ利率に関するパーセンテージは異なります。やはり低めな会社の方が、駐車場経営もそれなりに楽になる事も多いです。会社選びをそれなりに慎重に行うのは、駐車場経営の要点の1つなのです。

 

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:52:09

>>駐車場経営のメリット
・費用がかからない
駐車場経営のメリットとして、気楽に始められるという点があります。始めるにあたって、費用がかからないですし、毎月かかる経費もありません。月極であれば、空いてる土地に月極のお客様を探してます、という看板を立てるだけです。

 

 

 

 

コインパーキングであれば、コインパーキング事業者に借りてもらえれば、初期費用をかけずにすぐに始めることができます。月極も、不動産業者に支払う手数料等はかかりません。

 

 

 

 

 

 

・すぐに辞められる
賃貸だと退去してもらうために立ち退き料がかかりますが、駐車場だと駐車場を辞めると言ってもごねる人は殆どいませんので、気楽に辞めることができます。

 

 

 

 

 

 

・節税効果がある
200uまでの土地に対して節効果があります。相続税評価額が1/2になります。適用条件として、駐車場を砂利又は、コンクリートにすることと、継続性があることが条件となります。

 

 

 

 

砂利は、少量敷いただけでは適用となりませんので、費用を浮かせるために砂利を用いる場合は、しっかりと砂利を敷く必要があります。また、知り合いに数回駐車場として貸した程度では、駐車場とはみなされませんので、事業として継続して経営していることを見せる必要があります。

 

 

 

 

 

 

>>駐車場経営デメリット
・収入が少ない
・節税効果が小さい

 

 

 

 

 

 

車1台当たりの駐車場料金が、地域差があるにせよ、それ程高くないという点が挙げられます。かけた費用をかけた分だけ必ず見返りがある、という訳ではなく賃貸経営と比べると雲泥の差があります。

 

 

 

 

駐車場経営を始める方の多くは、将来的に何か事業を始めようと考えていても、現在は特に何もやるつもりはない若しくは、話しがまとまっていないという方が多く見られます。

 

 

 

 

そのまま土地を放っておいて、固定資産税を払い続けるよりも固定資産税分だけでも収益が上がるように、といった理由で駐車場経営を始められているようです。そのため、元々収入が少ないのは承知の上で駐車場経営をしている方が多いようです。

 

 

 

 

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続きを読む≫ 2017/02/09 15:51:09
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